户外 porn “外乡购房团”重出江湖，2天买27套，“房价凹地”长沙“抄底”时机到了？
发布日期：2024-09-17 17:34 点击次数：141
近日，也曾依靠投资买房身价暴增的“房产大V”欧生效重回文球视线，其率领由50余东说念主组成的购房团，2天内在长沙认购了27套房，累计交游金额7400万元。
算作宇宙楼市调控的标杆城市，因较低的房价收入比，长沙向来被视为中部省会城市中的“房价凹地”。宇宙房价行情网数据线路，规章8月30日，长沙近一月的挂牌均价为11451元/平方米。亦然近期，“房产大V”欧生效带团抄底长沙高端楼盘。
事实上，为了加速销售去化，本年长沙楼市策略优化走在了阛阓前端，当地先后出炉全面取消限购、指引住宅“零公摊”、允许“商改住”等提振举措。企业布局方面，华润置地、招商蛇口、保利发展等宇宙性房企向来在长沙占据头部阛阓份额。
有业内东说念主士就此暗示，购房团的主要上风在于和开垦商之间的价钱谈判上风，大约争取更轻易度的优惠；另外，这类外乡购房者或多或少带有一定的投资属性。面前难以判断各个“外乡购房团”是否终显着信得过“抄底”，但楼市应该还是参预相对深度的调遣周期。濒临行将驾临的“金九银十”节点，各地有必要出台新一轮楼市提振策略。
“外乡购房团”重出江湖
招商蛇口两大楼盘获团购
因擅长房产投资而被业内粉丝称作“欧神”的欧生效，近期率领购房团外乡“扫货”激发存眷。本年8月，欧生效在深圳举行粉丝碰面会，并组织团队赶赴700公里外的长沙购房。该购房团畛域起原50东说念主，成员主要来自湖南郴州和广东深圳，只是2天时分，购房团在长沙岳麓区的山河境、天青府两个楼盘认购了27套房，累计交游金额达7400万元。
本刊查询房天劣等中介平台了解到，山河境、天青府均为招商蛇口旗下式样，定位中高端改善型楼盘。其中，山河境式样位于长沙市中心的“黄金”不雅沙岭板块，自2023年首期入市以来备受存眷，面前主要在售建面192平方米毛坯大平层产物，销售价钱19000元—23000元/平方米；位于岳麓泉水路的天青府标榜低密度改善型住宅，系近期新入市式样，主要在售产物为建面142.89平方米的毛坯住宅，均价15200元/平方米。
据中指院发布的2024年1—7月长沙住宅式样销售榜，其间招商蛇口·山河境式样以17.1亿元的区域销售额名列榜首。
该式样置业照拂人向本刊暗示，这次“外乡购房团”来式样“团购”的情况属实。“购房团这次‘动手’主要针对招商蛇口旗下的两个式样，其中山河境定位为高端改善型房源，天青府更偏刚需。”据先容，“山河境其实是整个这个词长沙的‘顶流’盘，因为是中心城区大平层房源，销售情况本人可以。式样在2023年3月首期开盘，所有1900多套房源，分批次推出，面前剩下五六百套支配。”
在该名置业照拂人看来，基于此前严格的楼市策略调控，长沙在同类城市中属于“价钱凹地”， 与同为“网红”城市的成王人、杭州等地比拟，长沙楼市呈现出较高的性价比 ：“湖南这边单价2万元/平方米的房源，在成王人可以卖到每平方米四五万元，在杭州单价可以达到六七万元。”
据先容，尽管长沙自本年4月份销毁限购，在这之前，购房者以湖南原土区域的客群居多。“这次‘欧神’算是帮咱们把式样扩充到了宇宙各地，不然日常情况下，咱们的告白不会打到广州或者深圳。”上述置业照拂人补充说念，“本年长沙楼市举座成交情况莫得客岁好。不外，‘欧神’带来这波流量后，最近咱们项筹谋到访量、成交量和闻名度，如实又打响了一些。”
房价收入比名次同级别城市末位
长沙获称“宇宙楼市调控样板”
外乡购房背后，时常是基于对城市活力、玄虚配套、发展后劲等全维度的投资。 比如，算作新一线“网红城市”，长沙自2020年以来常住东说念主口总和置身“千万俱乐部”，同期被誉为“媒体艺术之王人”。长沙市东说念主民政府网站线路，2023年长沙地区坐蓐总值14331.98亿元，同比增长4.8%；全市常住总东说念主口1051.31万东说念主，比上年末增长0.9％；城镇化率为83.59％，比上年末普及0.32个百分点。
性感美女更为首要的是，对比同类城市，长沙一贯以“房价收入比最低城市”著称。据克而瑞数据，2023年长沙的房价收入比(城市住户家庭年收入与住房价钱之比)为7.4，在21个特大超大城市中名次末位，意味着当地住户购房压力较小。
几组对比数据也能呈现长沙楼市的“性价比”。本刊了解到，从GDP名次来看，2023年中部五省省会——武汉、长沙、郑州、合肥、南昌的地区坐蓐总值分手为20011.65亿元、14331.98亿元、13617.8亿元、12673.8亿元、7324.46亿元。其中长沙GDP位列中部五省省会城市第二，仅次于武汉(见表1)。
表1 2023年中部五省省会城市GDP
数据来源：场所政府网站、本刊整理
楼市价钱方面，据中国房价行情网数据，规章8月30日，合肥、武汉、郑州、长沙、南昌近一月的挂牌房价分手为19129元/平方米、17322元/平方米、14074元/平方米、11451元/平方米、11396元/平方米。其中，长沙房价在中部五省省会中名次倒数第二，与南昌粗略捏平(见表2)。
表2 中部五省省会城市近一月房价(规章2024年8月30日)
数据来源：中国房价行情网、本刊整理
镜鉴智库独创东说念观念宏伟向本刊暗示，不管是“外乡购房团”照旧“腹地购房团”，主要在于具备和开垦商之间的价钱谈判上风，大约争取更轻易度的优惠；算作团购的组织者，也能从开垦商那儿取得更多佣金。另外，这类外乡购房者或多或少带有一定的投资属性。
“长沙楼市价钱调控如斯有用，在于它此前实在是宇宙策略调控最严格的城市，也向来被住建部门视为楼市价钱调控的样板城市。”张宏伟先容，上一个策略周期中，其他中枢城市大多奉行“限价”“限购”“限贷”“限售”“限签”等“五限”措施，而长沙确立了“八限”，包括“仳离限购”“限企业”“限装修”等，其他城市轮涨周期中，长沙房价近10余年实在莫得太大涨幅，面前市中心的高端楼盘价钱也仅在每平方米2万余元。
不外，在同策盘问院盘问总监宋红卫看来，面前部分城市钞票价钱下调，是以出现了购买的契机点，但并非整个钞票王人值得购入。他向本刊暗示：“ 房价收入比突显了除了居住价值除外的金融属性 ，时常情况下，城市品级越低，房价收入比也越低；而房价收入比高的城市，时常钞票的成立属性才更强。”
央国企龙头占据头部阛阓份额
华润置地蝉联长沙“销冠”
“外乡购房团”在长沙买房，收获于长沙楼市放开限购，算作也曾楼市调控的标杆城市， 本年长沙策略优化其实也走在阛阓前端 。4月份以来，除了落地“5·17”楼市新政，长沙先后实施了多项调控措施，包括销毁实施了7年的限购策略，指引开垦商“零公摊”，允许“商改住”以终了公寓商办类产物去库存，按区(县)认定首套房行径等。
其中激发购房者存眷的，便有“零公摊”乃至“负公摊”的楼盘新近入市。早在本年4月，长沙印发《优化房地产开垦式样计议惩办多少措施》，新规调遣了阳台面积适度条件，优化飘窗和建立平台确立条件。简言之，新政在公摊施济面积上进一步放开了法式，无为高层住宅也有望作念到“零公摊”。
本年8月，当地国企慧城置业旗下云起·虔来式样亮相，便以“长沙首个负公摊翻新产物”进行标榜。式样信息线路，该楼盘领受“四室双套房”联想，面积介于128平方米至168平方米之间。全屋飘窗和阳台、电梯厅“计半”面积的成立，终了103%-107.9%的使用率，使用率起原购房面积。
长沙发力提振购房者信心背后，是当地楼市蹙迫的去化需求。本年上半年，长沙楼市举座成交情况尚在筑底。中指院数据线路，2024年1-7月，长沙市内五区新建商品住宅成交面积246.4万平方米，同比下落约38.4%；价钱方面，成交均价为15455元/平方米，同比下落约0.7%。
不外，近期长沙楼市成交量出现阶段性回升迹象。克而瑞数据线路，8月第2周(8.10-8.16)，长沙内五区一手住宅成交354套、5.34万平方米，环比上升41.04%、35.84%。
从企业布局来看， 宇宙性龙头房企在长沙保捏较高的阛阓占有率。 据中指盘问院发布的2024年1-7月长沙市房地产企业销售功绩榜单，当地销售榜单TOP7阵营均由宇宙性头部房企组成，包括华润置地、招商蛇口、保利发展、中建信和、龙湖集团、中海地产、万科，入围门槛起原20亿元(见表3)。
表3 2024年1—7月长沙房企销售金额TOP10
数据来源：中指院
其中，这次蛊惑“外地购房团”的动手房源的招商蛇口，本年前7月以37.4亿元的销售额名挨次二；华润置地则以38.6亿元的区域销售额名挨次一，这已是华润置地运动两年位居长沙地区“销冠”。
中枢城市货值储备充沛更易相沿房企夙昔销售功绩，近岁首部房企及湖南原土相似珍重在长沙补仓。据克而瑞榜单，2023年，华润置地、招商蛇口、润和城位居长沙区域拿地(涉宅)榜单TOP3，其间在长沙的拿地计议建筑面积分手为51.58万平方米、50.71万平方米、42.44万平方米(见表4)。
表4 2023年长沙房企拿地TOP10(涉宅)
数据来源：克而瑞
近期长沙正在增多优质量块的供应。 8月28日，在长沙市2024年优质量盘纠合推介会上，18宗优质量块纠合亮相，总面积达2009亩，预测将会在三、四季度不竭推出。推介会蛊惑了60余家房企参与，其中，中建信和、中铁建地产等部分房企暗示“深耕长沙”“会加大在长沙的拿地”。
濒临正在驾临的楼市“金九银十”销售节点，张宏伟以为，后续包括长沙在内的一二线城市有契机出现一轮反弹行情，不外， 各地新一轮的楼市提振策略有必要捏续出台 ：“比如，加大去库存策略组合拳，裁汰一二手交游税费，下调存量房贷款利率，全面取消一线城市外围区域限购、旧改赔偿以房票式样去化库存等。另外，这类策略需要宏不雅货币财政措施的合作落实，楼市策略组合拳才会线路出作用。”
在张宏伟看来，面前很难判断这轮楼市调遣周期是否到底，不外，现阶段应当还是步入到了深度调遣期：“之前‘5·17’楼市策略带来一波成交量反弹，主要针对一线及部分中枢二线城市，大大量城市还莫得迎来右侧交游行情。因此，面前难以判断各个二线城市的‘外乡购房团’终显着信得过“抄底”，但也应该参预了相对深度的调遣周期。”
(文中说起个股仅作例如分析，不作投资提倡。)